楼面价和溢价率是什么意思?

楼面价是土地单价除以容积率后的结果，比如一块地总价10亿，容积率2，楼面价就是每平方米5000元。溢价率则是成交价超过起始价的比例，若起拍价5亿，最终成交6亿，溢价率就是20%。楼面价影响房价成本，溢价率反映市场热度，两者都是开发商拿地的重要指标。

楼面价与溢价率的关系

楼面价高不一定代表房价贵，还要看周边配套和定位。溢价率高说明开发商看好区域前景，愿意多花钱竞争。比如北京核心地块溢价率常超30%，而郊区可能只有5%。楼面价加上建安成本、税费等，才能估算最终售价，溢价率则影响开发商利润空间。