商住两用属于商用房还是住宅?

商住两用房性质取决于房产证登记用途。若登记为“商业办公”或“商住两用”，则属于商用房，产权年限40年或50年；若登记为“住宅”，则按住宅处理，产权70年。购买时需查看房产证，税费和贷款政策差异很大。商用房首付高、贷款利率上浮，住宅政策更宽松。有些楼盘宣传“商住两用”，实际是商业用地，水电费按商用标准收取。

使用限制与风险

商住两用房居住和经营都有限制。商用房不能落户，子女无法就近入学，部分区域禁止明火做饭。转手时税费比住宅高，交易成本增加。部分城市对商住公寓限购，外地人需满足社保要求。长期持有需考虑土地续期费用，商业用地续期费用可能高于住宅。投资者需权衡租金收益与政策风险。