房贷是复利计算还是单利?

房贷采用复利计算，利息会随本金增加而累积。每月还款时，部分金额用于还本金，部分支付利息。剩余本金继续产生利息，形成利滚利效果。等额本息还款方式下，前期利息占比高，后期本金占比高。提前还款能减少总利息支出，缩短贷款期限。

复利的影响

复利让总利息高于单利计算。30年期100万房贷，年利率4.5%，总利息约82万。若提前还款50万，总利息可降至约50万。银行会重新计算剩余期限的还款计划，每月还款额可能减少或期限缩短。复利计算下，时间越长，利息差异越明显。