小区地下车库属于业主还是物业?

小区地下车库产权归属需看规划文件和购房合同。如果规划为公共配套设施，车库归全体业主共有；如果明确为独立产权车位，开发商可出售或出租。业主分摊了建设成本的车库，属于共有财产。未明确归属时，法院常判决归业主所有。物业无权擅自出租或出售车库，收益应归业主。

车库使用规定

业主对共有车库享有使用权和收益权。物业可代为管理，但需公示收支明细。开发商出售的车库，业主购买后拥有独立产权。人防工程性质的车库，战时由政府征用，平时业主可使用。私自占用公共车位或改变车库用途属于侵权行为。业主可通过业主大会决定车库管理方式。