还原利率和资本化率一样吗?

还原利率和资本化率不一样。还原利率是把未来收益折算成现值的比率，资本化率是用当前收益推算资产价值的比率。前者考虑时间价值，后者直接反映收益能力。

区别

还原利率：计算时包含时间因素，比如把10年后的100万元按5%的还原利率折算，现值约为61万元。它强调资金的时间价值，适合长期投资评估。数字上会随时间增长而变化，比如20年后同样100万元按5%折算，现值只有38万元。

资本化率：直接用当前收益除以资产价值得出。一套年租金10万元的房产，价值200万元，资本化率就是5%。它不涉及时间折算，反映的是即期收益水平。数字相对稳定，比如房价上涨后租金不变，资本化率会下降到4%。