商住两用房再买房算二套还是首套?

商住两用房再买房算二套房，因为商住两用房属于商业性质房产，不在首套住房的认定范围内。无论首套住房是否已出售，只要名下有商住两用房，再购房就会被认定为二套。

对比

商住两用房：商住两用房产权年限一般为40年或50年，水电费按商业标准收取，生活成本较高。这类房产无法落户，也不享受学区房政策。再购房时，银行会将其视为已有房产，导致首付比例提高，贷款利率上浮，购房压力增大。

普通住宅：普通住宅产权70年，水电费按民用标准收取，生活成本低。可以落户，子女可就近入学。首套购房后，若出售再买仍可享受首套政策，首付比例和贷款利率较低，购房门槛相对较低。